A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. Ennek minden esetben érvényességi kelléke az írásba foglalás. Maga a szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre, vagy éppen valamilyen feltétel bekövetkezéséig.

A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.

Mi a helyzet, ha több bérlő van?

Bérlő és bérbeadó bárki lehet, és persze mindkét oldalon többen is szerepelhetnek. Ennek jelentősége akkor van, ha a bérlői oldalon szerepelnek többen, mások ugyanis a felelősségi viszonyok bérlőtársi és társbérleti jogviszony esetén.

Vannak bérlőtársak és társbérlők is.

Amikor a lakást több bérlő együttesen bérli, azt bérlőtársaknak nevezzük. Ilyenkor az ő jogaik és kötelezettségeik egyenlők (tipikusan a lakbér fizetése tekintetében), mindenki mindent használhat, és egyetemleges a kötelezettségük a bérbeadó felé. Ez például a lakbér esetében azt jelenti, hogy a bérbeadó a teljes összeget bármelyik bérlőtől követelheti.

Társbérleti jogviszonynál viszont a bérlői oldalon úgy áll több személy, hogy az egyes bérlők a lakás lakószobáit, esetleg helyiségeit kizárólagosan, a többi helyiséget pedig más bérlőkkel közösen használják. A társbérlő önálló bérlő, tehát a bérbeadó minden társbérlővel külön jogviszonyban áll. Egyetemleges felelősség csak a közösen használt helyiségek karbantartása vonatkozásában áll fenn.

Mi lehet albérleti díj?

A bér a dolog használatának az ellenértéke. Nem feltétlenül pénzösszeg, hanem a felek megállapodásától függően más vagyoni értékű szolgáltatás is lehet.

Fontos, hogy megállapodhatnak a felek abban is, hogy a bérleti díjon felül a bérlő fizeti a közös költséget, a lakásbiztosítás díjat, valamint a bérlet tartama alatt esetleg felmerülő egyéb (pl. adó) terheket

És most lássuk a felek jogait és kötelezettségeit!

A bérbeadó a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles átadni a lakást a bérlő számára. A lakásberendezéseknek mint vezetékek, konvektor, tűzhely, kád, WC, páraelszívó, redőny, konnektorok stb. üzemképesnek kell lenniük. A bérbeadó ezért szavatossággal tartozik, tehát a bérlő követelheti a hiba kijavítását. Persze az is előfordulhat, hogy a felek megállapodnak, hogy a bérlő fogja a lakást berendezésekkel ellátni, de akkor a költségek megtérítését, feltételeket meg kell határozni a szerződésben.

A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról valamint a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, illetve berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Ha a bérlő írásbeli felszólítására a bérbeadó nem javítja ki ezeket a hibákat, és ezért erre a bérlő kényszerül, meg kell állapodniuk abban, hogy ilyenkor a bérlőt mekkora lakbérmérséklés illeti meg, más esetben pedig igazolt költségeinek egy összegben való megtérítését követelheti. Amennyiben a hibát a bérbeadó nem hajlandó kijavítani, a bérlő nem köteles helyette azt megtenni, és ilyenkor azonnali hatályú felmondásra van joga.

A lakbér megfizetésére a felek megállapodása, vagyis a szerződés az irányadó. Ha ebben megállapodás nem történt, a bérlő a lakbért havonta egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles kifizetni.

A bérlő a lakásba fő szabály szerint más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

A bérlő jogosult a lakás használatára. A használat nem terjed ki - kivéve, ha a felek ebben megállapodnak - a lakás átalakítására és korszerűsítésére. A bérlő és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően kötelesek használni. Ennek személyes ellenőrzésére a bérbeadónak joga van, persze ezzel a bérlőt szükségtelenül nem háborgathatja. A bérlő ezért a lakásba való bejutást biztosítani köteles.

Mi van akkor, ha hibaelhárítás céljából köteles a bérbeadó a lakásba bejutni?

Ugyanez a helyzet a hibaelhárítás esetén is. Azt a bérlő nem akadályozhatja meg. A nyílászárókkal, burkolattal, lakásberendezésekkel kapcsolatban, ha a felek nem állapodnak meg máshogy, a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. Ha viszont a bérlő, vagy a vele együttlakó személyek tesznek kárt ezekben, a bérbeadó követelheti a hiba kijavítását, illetve a kár megtérítését. Minden javítást akkor kell elvégezni, amikor az szükségessé válik, tehát például életveszélyes károsodás esetén a munkát haladéktalanul, de mondjuk egy festést a szokásos felújítás során.

Ha van rá lehetőség, a munkát úgy kell elvégezni, hogy az a lakás használatát ne akadályozza. Főszabályszerűen erről a bérlőt előzetesen értesíteni kell. Ha mégis szükséges a bérlő átmeneti kiköltöztetése, a bérleti jogviszony ennek időtartamára szünetel. A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen másik lakást köteles biztosítani. A bérbeadót terhelik a bérlő átmeneti kiköltöztetésének költségei.

Mikor és hogyan szűnhet meg a bérleti jogviszony?

A határozott időre szóló, ill. a feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jogviszony a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetve a feltétel bekövetkezésével megszűnik. A felek a lakásbérleti jogviszonyt közös megegyezéssel is megszüntethetik. Megszűnik a lakásbérlet továbbá, ha a lakás elpusztul, megsemmisül.

Megszűnik a jogviszony az arra jogosult fél felmondásával is. A felmondás lehet a határozatlan időre szóló szerződés esetén rendes, és lehet a másik fél szerződésszegő magatartására alapított azonnali, szankciós felmondás. Lényeges szabály, hogy a felmondást mindig írásban kell a másik féllel közölni.

A bérbeadó felmondhatja a szerződést:
a.) Ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg, ilyen esetben írásban kell felszólítani a bérlőt, és 8 napos határidőt kitűzni a teljesítésre, ha ez alatt sem fizet, további 8 napon belül írásban felmondhatja a bérbeadó a szerződést, az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólóan.
b.) Ha bérlő a szerződésben vállalt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti a megjelölt határidőben, a bérbeadó a bérleti szerződést a határnapot követő 15 napon belül mondhatja fel az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára.
c) Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérbeadókkal vagy a lakókkal szemben tűrhetetlen magatartást tanúsít, akkor a bérbeadó köteles a tudomására jutástól számított 8 napon belül a következményekre történő figyelmeztetéssel a magatartás megszüntetésére felszólítani, ha mégis folytatják a fenti magatartást, akkor 8 napon belül írásban felmondható a szerződés.

d.) Ha a bérlő vagy a vele együtt lakók a lakást rongálják, vagy rendeltetésellenes módon használják, a bérbeadó az előbbi pont szerint járhat el.
e.) Ha azonban az előbbi személyek magatartása olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, a bérbeadó felszólítás nélkül, a tudomására jutástól számított 8 napon belül a szerződést a hónap utolsó napjára felmondhatja.
f.) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen cserelakást ajánl fel, ilyen esetben felmondási idő nem lehet kevesebb, mint 3 hónap a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerint.

A bérlő felmondási jogai:
a.) A határozatlan idejűt bármikor felmondhatja, de a felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, és nem lehet kevesebb 15 napnál.
b.) A határozott idejű szerződést általában csak akkor jogosult felmondani, ha a bérbeadó súlyos szerződésszegést követ el.

Megszűnik a bérlet továbbá, ha a bérlő meghal, és nincs bérleti jogviszony folytatására jogosult személy. Nem állami, és nem önkormányzati lakás esetén kizárólag az eltartó folytathatja a lakásbérleti jogviszonyt és csak akkor, ha a tartási szerződéshez a bérbeadó hozzájárult, az eltartó a szerződésben vállalt kötelezettségét teljesítette, és a bérbeadó hozzájárulásától a bérlő haláláig legalább 1 év eltelt. Önkormányzati lakás esetén az, akit a bérlő jogszabály alapján befogadhat a lakásba, halála után folytathatja a jogviszonyt.

forrás : epitinfo / www.kocsis-iroda.hu

Hozzászólások megjelenítése

Súgó Még nincs hozzászólás.

Új hozzászólás Frissítés