Fehér holló

Semmis ingatlan-adásvételi szerződés a gyakorlatban ritkán fordul elő – például akkor, ha a szerződést nem írásban, hanem szóban kötik. Az ilyen szerződés olyan, mintha nem is lenne, az ingatlan adásvételi szerződést ugyanis minden esetben írásba kell foglalni. Az írásbeliség tehát feltétel, az viszont nem, hogy a szerződést ügyvéd is ellenjegyezze: a dokumentum ellenjegyzés nélkül is érvényes, viszont alkalmatlan arra, hogy a földhivatal a dokumentum alapján bejegyezze a tulajdonjogot. Ennek oka, hogy az ingatan-nyilvántartási törvény kötelezővé teszi az adásvételi szerződés ügyvédi vagy jogtanácsosi ellenjegyzését, illetve közokiratba foglalását. Az ingatlan-adásvételi szerződés az írásbeliség hiánya mellett akkor is semmis, ha jogszabályba ütközik. Ilyen például, amikor termőföld tulajdonjogát jogi személy akarja megszerezni. Az ilyen szerződést helyből elutasítja a földhivatal, mert a termőföldről szóló törvény – szűk kivételektől eltekintve – tiltja a jogi személyek termőföldhöz jutását.

Eposzi kellékek

A földhivatali bejegyzésre alkalmatlan ingatlan-adásvételi szerződés azért ritka, mert a dokumentumban viszonylag kevés elemnek kell kötelező jelleggel szerepelnie. Ilyen például, hogy pontosan ki az eladó és ki a vevő. Ezen túlmenően a szerződésben helyrajzi számmal és – amennyiben rendelkezik vele – természetes címmel is szerepeltetni kell az értékesített ingatlant, és azt a szándékot is rögzíteni kell, hogy az eladó a tulajdonjogát át kívánja ruházni a vevőre. A szerződésnek tartalmaznia kell az ellenszolgáltatást is, azaz a pontos vételárat, vagy az ingatlan ellenértéket. Az előbbiek feltüntetése tehát elegendő a szerződés érvényességéhez, ami persze nem jelenti azt, hogy a földhivatal más okból nem hívhatja fel hiánypótlásra a feleket. „Rendszeresen probléma adódik például abból, hogy a törvény szerint az adásvételi szerződésen ügyvédi ellenjegyzésnek is kell szerepelnie, és ki kell derülnie az ellenjegyzés helyének és idejének is – ezzel kapcsolatos, hogy a szerződéseket a földhivatal amiatt is vissza szokta utasítani, ha az "ellenjegyzem" szó helyett a dokumentumon az "ellenjegyeztem" kifejezés szerepel. A visszautasítás oka ilyenkor az, hogy a törvény az „ellenjegyzem”megjelölést, azaz a jelen idejű alakot írja elő” – mondja dr. Ruszthi Hunor ügyvéd.

 

Réti Dóra

 

Színlelt javak

Míg az előbbi szerződések bejegyzésre alkalmatlanok, vannak olyan tulajdonjog-átruházó dokumentumok, amelyeket bejegyeznek ugyan, de később érvénytelenítenek. Semmis például a színlelt adásvételi szerződés: ilyesmiről akkor beszélünk, ha a felek nem akarnak adásvételi szerződést kötni, csak azért írják alá a dokumentumot, hogy más célt elérjenek. Tipikus példa erre, amikor az eladó tartozik a vevőnek, de a tartozását nem tudja megadni. Ez esetben a felek színlelt adásvételi szerződést kötnek, az ingatlant fiktíven eladják, ennek érdekében pedig jelzáloghitelt vesznek föl rá – mindeközben a vevőnek esze ágában sincs tulajdonjogot szerezni, az eladó pedig továbbra is a lakásban él. Ez amellett, hogy színlelt szerződés, bűncselekmény is, csalás, mivel tényleges eladásról szó sincs, a bankot vagy a pénzügyi vállalkozást viszont tévedésbe ejtik és kárt okoznak vele. Ilyen esetben a bíróság az eredeti, szerződéskötést megelőző állapotot állítja helyre.

Kölcsönkenyerek

Tudni kell azt is, hogy ha valóban megállapítják a szerződés semmisségét, de az ingatlanra az új tulajdonos ezt követően már jelzáloghitelt vett föl, ez a jog a szerződés semmisségétől függetlenül fennmaradhat az ingatlanon. Ennek oka, hogy a bank a földhivatali bejegyzésben bízva jegyeztette be a jelzálogjogot. Ilyenkor a bejegyzés törlésére külön pert kell indítani, és a kölcsön visszafizetését is polgári peres úton kell követelni a színlelt szerződés vevőjétől. Van persze más következménye is annak, ha a szerződés semmisnek bizonyul: ilyenkor ugyan visszaállítják az eredeti állapotot, de a tulajdonjogától megfosztott vevő követelheti az eredeti tulajdonostól, hogy térítse meg azt az összeget, amelyet az ingatlanra fordított – feltéve persze, hogy valóban történt értéknövelő beruházás, nem csak az állagmegóvó munkálatokat végezték el.

Késő bánat

A semmis szerződésekkel kapcsolatban az egyik legnagyobb probléma, ha az adásvétel színlelt szerződéssel történik, az új tulajdonos pedig már továbbadta az ingatlant. Ez esetben az eredeti tulajdonos gyakorlatilag tehetetlen, mert a színlelt szerződés ugyan semmis, de mivel a „legújabb” tulajdonos a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szerzett tulajdonjogot, tőle a szerződés semmisségére hivatkozva a tulajdonjogot utólagosan elvenni már nem lehet. Ennek oka, hogy aki tulajdoni lap alapján meggyőződik arról, hogy akivel szerződni akar, valóban tulajdonos, nem köteles vizsgálni, hogy az milyen módon szerezte meg a tulajdonjogot. Más a helyzet, ha az új tulajdonos tisztában volt az ingatlan-nyilvántartástól eltérő helyzettel – a rosszhiszeműséget azonban a korábbi tulajdonosnak kell bizonyítania.

Semmis vagy megtámadható?

Probléma nem csak akkor lehet, ha a szerződés semmis, mert például jogszabályba ütközik (ilyenkor bárki megtámadhatja az okiratot), hanem akkor is, ha a dokumentum megtámadható. Oka lehet a megtámadásnak például az, ha az eladó szellemi leépülésben szenved, és ilyen állapotban írja alá az adásvételi szerződést. Ha ilyen esetben az eladót utólagosan gondnokság alá helyezik, érvényteleníteni lehet a szerződést, feltéve persze, hogy az eladó a szerződéskötéskor valóban nem volt beszámítható. A szerződést egyéves határidőn belül akkor is meg lehet támadni, ha valakit fenyegetéssel vagy megtévesztéssel vettek rá az adásvételi szerződés aláírására – ilyen csak az perelhet, akit megtévesztettek, vagy akit fenyegettek. Megtámadható a szerződés akkor is, ha azt az elővásárlásra jogosult megkerülésével kötik. A szerződés megtámadására az elővásárlásra jogosultnak az általános ötéves elévülési határidő alatt van lehetősége – az ilyen akciónak akkor van értelme, ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az adásvételi szerződést, ezen jog lényege ugyanis éppen az, hogy jogosultja azonos feltételekkel köthet szerződést az eladóval, mint a vevő.

forrás : ingatlanmagazin.hu / Szabó E.

Hozzászólások megjelenítése

Súgó Még nincs hozzászólás.

Új hozzászólás Frissítés